טיפים לתהליך לקיחת משכנתא נכון

רוב הישראלים חייבים לקחת משכנתא מהבנק על מנת לרכוש דירת מגורים ראשונה או דירה להשקעה. בשנים האחרונות מחירי הדיור זינקו באחוזים רבים, לכן הישראלים לוקחים משכנתאות גדולות יותר והם נוטלים סיכונים רבים. מבדיקה של רשות התחרות (רשות ההגבלים העסקיים לשעבר) עולה כי נוטלי הלוואות לרכישת דירות מגורים והשקעה שנעזרו ביועצי משכנתא פרטיים הצליחו להשיג אישור למשכנתאות טובות וזולות יותר בהשוואה למי שלא קיבלו ייעוץ חיצוני. בנוסף, הבדיקה העלתה כי רוב לוקחי המשכנתא אינם טורחים להשוות הצעות מבנקים ומגופים פיננסיים נוספים ולמעשה הם לוקחים את המשכנתא הראשונה שהוצעה להם. לכן, מפתיע לגלות כי כ-80% מלוקחי המשכנתא מוותרים על שירות חיצוני לייעוץ משכנתאות והם מסתמכים רק על הייעוץ החינמי שניתן להם בבנקים. שחר כרמון, מנכ"ל פריים משכנתאות ופיננסים, מסביר לנו כי לקיחת משכנתא מהווה את ההחלטה הפיננסית החשובה והמשמעותית ביותר בחיי רוב האנשים, ואין למהר ולקחת הלוואה לרכישת דירה ללא סקר שוק מעמיק ויסודי, ניהול מו"מ אפקטיבי מול הבנקים, השוואת תנאים וריביות, בדיקת האותיות הקטנות בחוזה המשכנתא ועוד. לדבריו, יש חשיבות רבה לתהליך נכון של לקיחת המשכנתא ואין לוותר על הידע והניסיון המקצועי של יועצי המשכנתא הפרטיים, מאחר שבעזרתם מקטינים סיכונים וניתן לחסוך עשרות אלפי שקלים ולמעלה מכך.

קבלת אישור עקרוני למשכנתא

רגע לפני שפונים לבנקים כדי לקחת משכנתא מומלץ להעריך את העלות הכוללת הנדרשת לרכישת דירת המגורים, כולל הוצאות נלוות כמו שמאי, עורך דין, עמלות, אגרות ועוד. כמו כן, יש לחשב את ההון העצמי שניתן לגייס וחשוב להתייחס למגבלות בנק ישראל כמו הון עצמי בשיעור של 25% לפחות לרוכשי דירה ראשונה. כעת יש להגיש טופס בקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא, ניתן להגיש בקשה מקוונת בבנק אחד או בכמה בנקים. יועצי משכנתא מנוסים ממליצים תמיד לבקש אישור עקרוני למשכנתא מ-2 עד 3 בנקים ולא רק מבנק אחד. האישור העקרוני מהבנק תקף למשך 24 ימים בלבד, והבנק מאמת את הנתונים והמסמכים שמוסרים לו כדי להחליט האם לאשר את הבקשה ובאיזה תנאים.

סקר שוק והשוואת הצעות מהבנקים למשכנתאות

לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא מכמה בנקים ניתן להמשיך בתהליך רכישת הנכס. בשלב זה יש להשוות את ההצעות למשכנתא שהתקבלו מהבנקים השונים, וחשוב לזכור כי ניתן לקחת הלוואה לרכישת דירת מגורים גם מחלק מחברות הביטוח המתמחות בתחום המשכנתאות. שחר כרמון, מנכ"ל פריים משכנתאות מסביר לנו: "סקר השוק נועד לסייע ללווים לקבל החלטה פיננסית שקולה ולבחור את ההצעה למשכנתא האופטימלית עבור הלווים. כאשר בוחרים את ההצעה המיטבית ניתן להוזיל משמעותית את החזרי המשכנתא ובנוסף מפחיתים סיכונים".

תיאום ציפיות ובדיקת לוחות זמנים להעברת כספי המשכנתא

הבנק מבצע בדיקות יסודיות של המסמכים וההצהרות שהוגשו על ידי הלווים המעוניינים לקחת משכנתא. אם המסמכים תקינים הבנק פותח תיק משכנתא ויש לחתום על חוזה ההלוואה, ובהתאם לצורך להחתים ערבים על מסמכי המשכנתא. בשלב זה יש לרכוש ביטוח משכנתא, לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק ויש לתאם ציפיות מול הבנק לגבי לוחות זמנים להעברת כספי ההלוואה. הבנק מעביר את כספי המשכנתא ישירות למוכר או לקבלן, ואם בונים בית הבנק מעביר את כספי המשכנתא בחלקים ולפי שלבי התקדמות הבנייה.

אישור תמהיל המשכנתא

בעזרת יועץ משכנתאות פרטי מומלץ ומנוסה ניתן לבנות את תמהיל המשכנתא ולהציגו בבנק. הבנקים בודקים את התמהיל ולאחר אישור המשכנתא ניתן לרכוש את הדירה. חשוב לזכור כי בניית תמהיל המשכנתא מחייבת ידע וניסיון, ואין לוותר על ייעוץ מקצועי ופרטי כדי לבנות תמהיל אופטימלי המותאם ליכולת ההחזר של הלווים בהווה ובעתיד.

כמו כן, חשוב להתייחס נכון לגורמים המשפיעים על היכולת לקחת משכנתא מבנק זה או אחר כגון:

• הכנסה חודשית פנויה.
• הון עצמי.
• זכאות למשכנתא במסגרת מחיר למשתכן.
• הוצאות נלוות ללקיחת משכנתא ולרכישת הדירה.
• מגבלות בנק ישראל.
• נתוני אשראי.

אולי תאהבו גם:

כמה חשובה השכלה פיננסית לפני פתיחת חברה איך ממלאים הצהרת הון? 20 אתרי תמונות להורדה חינם ללא זכויות יוצרים השקעות נדלן מה זה תיקון 190 לפקודת מס הכנסה?