משכנתא חכמה: איך לבחור תמהיל ומסלולים שמתאימים לכם ולא לבנק

רוב רוכשי הדירות שעומדים בפני לקיחת משכנתא מתמקדים במספר אחד מרכזי: גובה הריבית שהבנק מציע להם. בפועל, מדובר בהחלטה מורכבת בהרבה שצריכה לקחת בחשבון תמהיל מסלולים, תחזיות כלכליות אישיות, סיכונים משתנים ועוד. כשלא מתכננים נכון עלולים לשלם עד מאות אלפי שקלים מיותרים לאורך חיי ההלוואה. אז איך בכל זאת אפשר לבנות משכנתא שבאמת תתאים לכם ולצרכים שלכם? אילו מסלולים מומלץ לשלב (ואילו להימנע מהם) בהתאם לפרופיל האישי שלכם? נתנאל טרכטרמן עושה סדר.

נתחיל מהבסיס: סוגי המסלולים ואיך עובד כל אחד?

לפני שבוחרים תמהיל חשוב להבין מה כל מסלול אומר בפועל:

• קל"צ – קבועה לא צמודה: מאפשרת יציבות מוחלטת לכל תקופת ההלוואה. המסלול הבטוח ביותר אך גם זה שיהיה היקר ביותר ברוב המקרים.
• משתנה כל 1-5 שנים צמודה או לא צמודה למדד: ריבית נמוכה בתחילה, אך כזו שמתעדכנת בהתאם לתקופת הזמן בה בחרתם (שנה / שנתיים / 5 שנים). שימו לב, אם בחרתם במסלול שצמוד למדד המחירים לצרכן (שעולה לא מעט בשנים האחרונות) ההחזר שלכם צפוי לזנק, ולכן אם יכולת ההחזר שלכם טובה עדיף לבחור במסלולים שאינם צמודים למדד.
• פריים: מבוסס על ריבית בנק ישראל + מרווח קבוע. נכון ל-2025, ריבית הפריים עומדת על 6%. המסלול אינו צמוד למדד.

התאמה אישית: כך תמהיל משכנתא משתנה לפי פרופיל הלווה

כדי להדגים איך עבור כל לווה המשכנתא המתאימה עשויה להשתנות, ניקח לדוגמה זוג צעיר בתחילת דרכו עם הכנסה משותפת של 14,000 ₪.

במקרה כזה, עדיף לבנות תמהיל שמקל על ההחזרים הראשוניים, מתוך ציפייה להכנסה עתידית גבוהה יותר.

השילוב הנכון יכול להיות למשל: כשני שליש במסלול משתנה כל  5 שנים צמוד למדד (כדי לאפשר החזר נמוך יותר בשנים הראשונות) ושליש במסלול קל"צ. כך מתקבל החזר נמוך יחסית ויכולת לשקול מיחזור בהמשך בהתאם לעלייה בהכנסות.

לעומת זאת, משפחה מבוססת עם הכנסה חודשית של כ-40,000 ₪, כנראה תעדיף כיום תמהיל עם החזר חודשי גבוה יותר, אבל גם בריביות ותנאים טובים יותר: לדוגמה, שליש במסלול קל"צ לטווח קצר יחסית (עד 15 שנה) והיתר במסלול בריבית משתנה לא צמודה למדד כל שנתיים למשל.

מהן הטעויות הנפוצות שנוטלי משכנתאות עושים?

תכנון לא נכון של תמהיל המשכנתא שיגרור תשלומי החזר גבוהים שיחנקו אתכם, או להיפך, שיהיו נמוכים מדי ויובילו לכך שתשלמו יותר לאורך חיי ההלוואה.

התעלמות מהצמדה למדד המחירים לצרכן – מסלולים צמודים עשויים לעלות בצורה ניכרת בשנים עם מדד גבוה.

התעלמות מאפשרות למיחזור משכנתא – רבים בוחרים מסלול שלא מותיר להם גמישות לשיפור עתידי כאשר יש שינויים בריבית או בגובה ההכנסות שלהם.

"התמהיל הנכון הוא לא רק עניין של מספרים" אומר נתנאל טרכטרמן, יועץ משכנתא והבעלים של חברת החייט ייעוץ משכנתאות, "תמהיל טוב דורש הבנה עמוקה והתחשבות במגוון רחב של פרמטרים, ביניהם התא המשפחתי, התחזיות הכלכליות העתידיות והפסיכולוגיה הכלכלית של הלווים. הבנק רואה רק את המספרים והנתונים השטחיים עליכם, אנחנו רואים גם את הסיפור שמאחוריהם. כשבונים תמהיל חכם חשוב להתאים אותו לא רק למה שהמשפחה יכולה לשלם, אלא גם למה שהיא רוצה להשיג."

שאלות נוספות שחשוב לשאול את יועץ המשכנתאות שלכם

מהי הריבית הכוללת על פני כל חיי ההלוואה?

מה יקרה במידה והמדד או הריבית במשק יעלו בפתאומיות?

האם התמהיל שבחרנו מאפשר מיחזור בעתיד בצורה גמישה יחסית?

האם קיימים קנסות פירעון מוקדם ואם כן באילו מסלולים?

האם נלקחו בחשבון שינויים עתידיים (ילדים, שינוי עבודה וכו')?

מגיעה לכם משכנתא שנתפרת אישית למידות שלכם!

שימו לב, ההמלצה היא לא לקחת את ההצעה הראשונה שהבנק מציע כתורה מסיני.

תמיד עדיף לבנות תמהיל נכון שיחסוך לכם כסף ודאגות מיותרות. יועץ משכנתאות פרטי, לא עובד לפי אינטרסים של בנק כזה או אחר, אלא אך ורק בשבילכם וידאג להשיג לכם את ההצעה הטובה והמתאימה ביותר.

אולי תאהבו גם:

למה חשוב לדעת הכול על טופס 116 און יבין מה זה ניכיון שיקים? החשיבות של חשבי שכר בחברות פותחים עסק חדש? אלה הדברים שכדאי לעשות