רכישת נכס להשקעה מחייבת בדיקה יסודית מקדימה לגבי מידת התשואה אותה ניתן לקבל עבורו. ישנן 2 דרכים מקובלות להשיג תשואה עבור השקעה בנדל"ן: באמצעות מכירת הנכס או באמצעות השכרתו לדייר וקבלת דמי שכירות חודשיים. הרווחים מפעילויות עסקיות אלו מכונים: תשואה הונית ותשואת שכירות.
באתם למאמר בראש של משקיעים? אנחנו כאן כדי ללמוד אתכם איך מחשבים תשואת דירה ומה למעשה נחשבת היום בשוק הנדל"ן תשואה טובה.
אגב, השקעה של דקה בקריאת המאמר הזה עשויה להוביל אתכם לפעילות עסקית מושכלת יותר, מה שנקרא בשפה המקצועית – השקעה בטוחה.
השתמשו באקסל חישוב תשואת דירה של פיננקה:
קראו עוד: תקציב קניית דירה
תשואת שכירות
תשואת השכירות היא זו המושגת באמצעות השכרת נכס שבבעלותנו. נהוג לבטא אותה כשיעור מערך הנכס. צורת החישוב היא פשוטה: חישוב ההכנסות פחות ההוצאות השנתיות. כדי לבטא זאת באחוזים נכפיל את הסכום שקיבלנו ב-100 ונחלק בעלות הנכס, כעת נקבל את התשואה השנתית באחוזים. דוגמה לחישוב תשואת שכירות: דירה שמחירה 2,000,000 ש"ח ומניבה 200,000 ש"ח ללא הוצאות היא בעלת תשואה שנתית של 10%. כמובן שדוגמה זו נועדה רק לצורך לימוד העקרון שכן לא חושבו בה פרמטרים נוספים של עלות הנכס, הכנסות והוצאות שנתיות.פרמטרים בחישוב תשואה לדירה
ברכישת נכס לצורך השכרה יש לחשב את עלות הנכס וכן הכנסות אל מול הוצאות. להלן פירוט הנתונים אותם יש לקחת בחשבון טרם רכישת דירה להשכרה:חישוב עלות הנכס
- מחיר קניית דירה – מחיר אותו נדרש המשקיע לשלם לבעלי הדירה או לקבלן – במידה ומדובר בדירה חדשה.
- תשלום מס רכישה – במידה ולקונה אין פטור.
- הוצאות נלוות לרכישת הדירה – דמי תיווך, אגרות והיטלים, בדק בית, שכר טרחה לעו"ד ולשמאי.
- עלויות משכנתא – חישוב סך עלות עודפת של המשכנתא. רלוונטי: מחשבון משכנתא אקסל
- תשלום הצמדות – ברכישת דירה חדשה מקבלן יש לחשב תשלומים נוספים עקב הצמדה למדד תשומות הבנייה.
- שינויים בשווי הנכס – שווי נכס ביום קנייתו אינו כשווי נכס לאחר שימוש דיירים במשך מספר שנים, לכן בחישוב תשואה נדרש לחלק רווח שנתי בשווי הנכס ולא בעלותו המקורית, אי היצמדות לשווי הנכס האמיתי עלולה להציג תשואה גבוהה מהצפוי להיות.
חישוב הכנסות הנכס
- גובה שכר דירה – יש לקחת בחשבון שינויים במחירי השכירות לטוב ולמוטב.
- חישוב תקופות בהן אין שוכר – יש להפחית תקופות היתכנות בהן עשויים שלא להימצא שוכרים לדירה.
חישוב הוצאות הנכס
- מס הכנסה – השכרת נכס בגובה למעלה מ-5,000 ש"ח מחייבת תשלום למס הכנסה. צריכים תיאום מס? קראו עוד
- עלות השכרת הנכס – יש לחשב בתוך עלויות ההשכרה דמי תיווך, שכר טרחה לעורך דין, וכן עלויות תחזוקה.
אקסל קניית דירה של פיננקה
קובץ אקסל המקיף בישראל בנושא נדל"ן, מימון, רכישה, השבחה ומכירת נכסים
אקסל קניית דירה\הוצאות דירה להשקעה יאפשר לכם לחשב את הכדאיות, התשואות ולקבל תמונה מלאה ועתידית על ההשקעה
אקסל קניית דירה\הוצאות דירה להשקעה יאפשר לכם לחשב את הכדאיות, התשואות ולקבל תמונה מלאה ועתידית על ההשקעה
מבצע השקה! רק 59 ש"ח
![אקסל קניית דירה הלוואות](https://financa.co.il/wp-content/uploads/2022/05/אקסל-קניית-דירה-הלוואות-768x265.jpg)
![אקסל קניית דירה השבחות](https://financa.co.il/wp-content/uploads/2022/05/אקסל-קניית-דירה-השבחות-768x291.jpg)
![אקסל קניית דירה מימון](https://financa.co.il/wp-content/uploads/2022/05/אקסל-קניית-דירה-מימון-768x249.jpg)
![אקסל קניית דירה תשואה](https://financa.co.il/wp-content/uploads/2022/05/אקסל-קניית-דירה-תשואה-768x286.jpg)
![אקסל קניית דירה](https://financa.co.il/wp-content/uploads/2022/05/אקסל-קניית-דירה-768x316.jpg)
- תחשיב כללי: תיווך, עורך דין, הובלה, מס רכישה מעודכן ל-2024, שמאי ועוד
- מימון - כל מקורות המימון האפשריות לרכישת הדירה
- הלוואות - רישום ומעקב אחרי כל ההלוואות כולל סכום, ריבית, משך ההלוואה
- השבחה - כל עלויות ההשבחה הנלוות לדירה (לדוגמא שיפוץ, ריהוט, אובדן שכירות זמני)
- חישוב תשואה - תשואה בעת השכרת הנכס, קניית הנכס ותשואת מכירה עתידית בתוספת דמי השכירות ועליית ערך הנכס
מה נחשבת תשואה טובה על דירה להשקעה?
תשואה ממוצעת עבור דירה להשכרה בישראל עמודת היום על שיעור של 4%. על כן תשואה בגובה של למעלה מ-4% נחשבת לתשואה טובה. השקעה בנדל"ן עם תשואה גבוהה עומדת על 7% ומעלה. חשוב לבצע בדיקה מעמיקה לנכס טרם קנייה כדי לוודא שההשקעה אכן עתידה להניב רווח.