חישוב תשואת דירה: איך לחשב תשואה על נכס נדלן לקנייה או השקעה

קראו עוד: תקציב קניית דירה

תשואת שכירות

תשואת השכירות היא זו המושגת באמצעות השכרת נכס שבבעלותנו. נהוג לבטא אותה כשיעור מערך הנכס. צורת החישוב היא פשוטה: חישוב ההכנסות פחות ההוצאות השנתיות. כדי לבטא זאת באחוזים נכפיל את הסכום שקיבלנו ב-100 ונחלק בעלות הנכס, כעת נקבל את התשואה השנתית באחוזים. דוגמה לחישוב תשואת שכירות: דירה שמחירה 2,000,000 ש"ח ומניבה 200,000 ש"ח ללא הוצאות היא בעלת תשואה שנתית של 10%. כמובן שדוגמה זו נועדה רק לצורך לימוד העקרון שכן לא חושבו בה פרמטרים נוספים של עלות הנכס, הכנסות והוצאות שנתיות.

פרמטרים בחישוב תשואה לדירה

ברכישת נכס לצורך השכרה יש לחשב את עלות הנכס וכן הכנסות אל מול הוצאות. להלן פירוט הנתונים אותם יש לקחת בחשבון טרם רכישת דירה להשכרה:

חישוב עלות הנכס

• מחיר קניית דירה – מחיר אותו נדרש המשקיע לשלם לבעלי הדירה או לקבלן – במידה ומדובר בדירה חדשה.
• תשלום מס רכישה – במידה ולקונה אין פטור.
• הוצאות נלוות לרכישת הדירה – דמי תיווך, אגרות והיטלים, בדק בית, שכר טרחה לעו"ד ולשמאי.
• עלויות משכנתא – חישוב סך עלות עודפת של המשכנתא. רלוונטי: מחשבון משכנתא אקסל
• תשלום הצמדות – ברכישת דירה חדשה מקבלן יש לחשב תשלומים נוספים עקב הצמדה למדד תשומות הבנייה.
• שינויים בשווי הנכס – שווי נכס ביום קנייתו אינו כשווי נכס לאחר שימוש דיירים במשך מספר שנים, לכן בחישוב תשואה נדרש לחלק רווח שנתי בשווי הנכס ולא בעלותו המקורית, אי היצמדות לשווי הנכס האמיתי עלולה להציג תשואה גבוהה מהצפוי להיות.

קראו עוד: כמה עולה דירה באמת?

חישוב הכנסות הנכס

• גובה שכר דירה – יש לקחת בחשבון שינויים במחירי השכירות לטוב ולמוטב.
• חישוב תקופות בהן אין שוכר – יש להפחית תקופות היתכנות בהן עשויים שלא להימצא שוכרים לדירה.

חישוב הוצאות הנכס

• מס הכנסה – השכרת נכס בגובה למעלה מ-5,000 ש"ח מחייבת תשלום למס הכנסה. צריכים תיאום מס? קראו עוד
• עלות השכרת הנכס – יש לחשב בתוך עלויות ההשכרה דמי תיווך, שכר טרחה לעורך דין, וכן עלויות תחזוקה.

ניתן להשתמש בטבלת אקסל דירה להשקעה של פיננקה לחישוב תשואה המאפשרות הזנת כל הנתונים לצורך חישוב מדויק ומהיר.