לקיחת משכנתא לדירה שנייה בישראל – המדריך המלא

רכישת דירה נוספת, לאחר הדירה הראשונה, מהווה צעד משמעותי ומורכב בחייו של משקיע נדל"ן. בישראל, תהליך לקיחת משכנתא לדירה שנייה כפוף לתקנות ייחודיות שונות מאלו החלות על קבלת משכנתא לדירה ראשונה. להלן פירוט מקיף של התנאים, הדרישות והשיקולים הרלוונטיים.

מהי דירה שנייה לפי החוק? 

על פי הגדרת רשויות המס, כל מי שיש לו בעלות של 33% או יותר בדירה כלשהי, נחשב כבעלים של דירה ראשונה. לפיכך, רכישת דירה נוספת על ידי אדם שיש לו בעלות של 33% לפחות בדירה אחרת, תחשב כרכישת דירה שנייה – גם אם הדירה הראשונה לא נרכשה במשכנתא.

הון עצמי גבוה משמעותית

אחת השאלות המרכזיות היא כמה הון עצמי צריך למשכנתא
בעוד שבקבלת משכנתא לדירה ראשונה ניתן לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס,
בדירה שנייה מגבילים הבנקים את המימון ל-50% בלבד משווי הדירה הנרכשת.
משמעות הדבר היא, שעל הרוכש להשקיע הון עצמי של לפחות 50% משווי הדירה הנרכשת

תשלום מס רכישה מלא

בעוד שברכישת דירה ראשונה קיים פטור ממס רכישה עד לסכום של כ-1.978 מיליון ₪, ברכישת דירה שנייה יש לשלם מס רכישה מלא מהשקל הראשון – 8% על שווי הנכס עד כ-5.8 מיליון ₪, ו-10% על החלק העודף מעבר לכך.
מס רכישה זה מגדיל משמעותית את גובה ההון העצמי הנדרש מהרוכש לצורך ביצוע העסקה.

תהליך קבלת המשכנתא – דומה אך מחמיר יותר

מבחינת התהליך עצמו, קבלת משכנתא לדירה שנייה דומה לקבלת משכנתא לדירה ראשונה וכוללת הגשת בקשה לאישור עקרוני, העברת מסמכים נלווים כגון תלושי משכורת או שומות מס, נסח טאבו, חוזה רכישה ועוד, פתיחת תיק והלוואה וחתימה על מסמכי המשכנתא.

יחד עם זאת, הבנקים צפויים לבחון בצורה מדוקדקת ומחמירה יותר את יכולת ההחזר ארוכת הטווח של הלווה, שכן מדובר בנכס השקעה ולא במגורים.
כך למשל, הבנקים יתייחסו להכנסות משכירות רק של 11 חודשים בשנה ולא 12, בשל החשש מתקופות ריקות.

מגבלות נוספות חשובות

חשוב לציין, כי על פי תקנות בנק ישראל, אסור ליטול משכנתא על הדירה הראשונה לצורך רכישת דירה שנייה להשקעה – אלא רק על הדירה הנרכשת עצמה. כמו כן, הבנקים לא ייטו לתת הלוואות על נכסים בשווי נמוך, מתחת למיליון ₪ בדרך כלל, בשל חוסר כדאיות כלכלית מבחינתם.

בנוסף, יש לקחת בחשבון מספר גורמים נוספים המשפיעים על היקף המשכנתא והתנאים שיוצעו:

• יכולת ההשכרה של הנכס – דירות קטנות, בבניינים ישנים או באזורים מרוחקים יחשבו כבעלות סיכון גבוה יותר ועשויות להוביל להצעת ריבית גבוהה יותר.
• מצבו הפיזי והתחזוקתי של הנכס – נכס ישן, דורש תיקונים וטיפולים עלול להקשות על הליך קבלת המשכנתא.
• הסיכון הגלום בהשקעה השכרה לעומת מגורים עצמיים – ברוב המקרים השכרה נתפסת כסיכון גבוה יותר.

לסיכום, לקיחת משכנתא לדירה שנייה בישראל כרוכה בדרישות הון עצמי וריבית גבוהות יותר משמעותית, כמו גם בתשלום מס רכישה מלא. על הרוכש להיערך להשקעה גדולה יותר של יותר ממחצית שווי הנכס, ולעמוד בקריטריונים מחמירים יותר של הבנקים. מנגד, ככל שמדובר בנכס איכותי ובאזור ביקוש, שעובר את מבחני הבנקים ביתר קלות, הרי שמדובר בהשקעה רווחית במיוחד.

יש לזכור, כי מטרת התקנות המחמירות היא להבטיח יכולת פירעון ראויה של המשכנתא ולמזער את הסיכונים הגלומים בהשכרת נכסים מצד הבנקים. לפיכך, על אף הקשיים, עמידה בדרישות אלו מהווה בסיס איתן לביצוע השקעה ראויה ומניבה בנדל"ן להשכרה.

לבסוף, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה, שיוכל להתאים את הפתרון המיטבי לצרכיך ולסייע בקידום הליך קבלת המשכנתא. יחד עם זאת, בכפוף לדרישות אלו, ניתן לבצע השקעה פורצת דרך ומניבה בתחום הנדל"ן להשכרה, המאפשרת צבירת הון לטווח ארוך ובניית תיק השקעות איכותי.

אולי תאהבו גם:

למה חשוב לדעת הכול על טופס 116 און יבין מה זה ניכיון שיקים? החשיבות של חשבי שכר בחברות פותחים עסק חדש? אלה הדברים שכדאי לעשות