היצע הדירות בתל אביב הולך ומצטמצם, למרות קצב בנייה מואץ. השילוב בין ביקוש גבוה, עליית מחירים וחוסר ודאות פיננסית יוצר תמונת מצב מורכבת – האם עדיין אפשר למצוא בעיר דירה פנויה למגורים?
תוכן עניינים
תל אביב, עם כל הקסם האורבני והמשיכה שהיא מהווה לטכנולוגיה, לצעירים ולסטודנטים, ניצבת כיום בפני אתגר משמעותי בתחום הדיור. למרות פרויקטים מרשימים ויישום מואץ של בנייה חדשה, אין די מספיק דירות זמינות לרכישה עבור קונים – המחיר רק ממשיך לטפס ולא ברור אם המגמות ישתנו בשנים הקרובות.
ביקוש חסר תקדים לעומת היצע מצומצם
אחת הסיבות העיקריות לאי זמינות דירות היא הגידול באוכלוסייה, שהגיע ל־2.2% בשנת 2024 – כ־494,561 תושבים, עם צפיפות של כ־9,560 נפש לקמ״ר. ההשלכות: ביקוש עז למגורים, במיוחד בקרב צעירים וסטודנטים, שצוברים גם מחסור במלאי הדירות הקיים.
למרות הגידול בפעילות בשוק, היצע הדירות החדשות עדיין לא מצליח להדביק את הביקוש. ברבעון הראשון של 2025 בוצעו כ־1,890 עסקאות לרכישת דירות חדשות בתל אביב – עלייה של 6.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, בעיר נרשם שיא ארצי במלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו: כ־9,200 יחידות דיור שנותרו במלאי וממתינות לקונים. הנתון הזה מדגיש את הפער המתמשך בין קצב השיווק של דירות חדשות לבין הביקוש הגבוה בשוק.
מחיר למגורים – לא נרגע
למרות עלייה בהיצע הדירות, המחירים בתל אביב ממשיכים לעלות. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר הממוצע לדירה בעיר על כ־4.82 מיליון שקל – עלייה של 11.2% לעומת השנה הקודמת. גם עם מלאי של יותר מ־9,000 דירות חדשות שעדיין לא נמכרו, המחירים לא מראים סימני ירידה – מה שמעיד על כך שהביקוש בשוק ממשיך להפעיל לחץ כלפי מעלה על רמות המחיר.
מחיר ממוצע למטר רבוע בתל אביב הגיע ברבעון הראשון של 2025 לכ־59,200 שקל – עלייה של 12.8% לעומת השנה שעברה. חשוב להבחין בין היצע דירות שמתוכנן או מדווח על הנייר, לבין דירות שבאמת מוצעות למכירה בפועל. לפי הנתונים, דירה חדשה בתל אביב שוהה במלאי בממוצע כ־43 ימים בלבד לפני שנמכרת – נתון שמעיד על קצב מכירה מהיר במיוחד ועל שוק שבו הביקוש נשאר גבוה והמחירים שומרים על יציבות ואף ממשיכים לעלות.
למה למרות המלאי הגבוה – עדיין קשה למצוא דירה?
למרות שמלאי הדירות החדשות בתל אביב נחשב גבוה – עם כ־9,200 יחידות דיור שעדיין לא נמכרו – רק חלק קטן מהן באמת מוצעות למכירה בשוק בזמן נתון. כלומר, יש פער בין מה שקיים במערכת כ"מאגר דירות" לבין מה שבאמת נגיש לקונים בפועל. המשמעות היא שההיצע הזמין קטן יותר ממה שנראה על הנייר ולכן גם לא נרשמת ירידת מחירים, למרות שנראה שהשוק מתייצב.
נכון לחודש מרץ 2025, דירות חדשות בתל אביב נמכרות בקצב מהיר – בדרך כלל תוך חודש עד חודש וחצי מרגע שהן מוצעות למכירה. זהו סימן לכך שהביקוש עדיין חזק ושהשוק לא מוצף בהיצע אמיתי.
בפועל, כמות הדירות שבאמת זמינות לקנייה בכל רגע נתון היא נמוכה – וזה מה ששומר את המחירים גבוהים. לדוגמה, לפי נתוני הלמ"ס, דירה חדשה בת 4 חדרים בתל אביב נמכרה ברבעון הראשון של 2025 במחיר ממוצע של כ־4.98 מיליון שקל – כמעט ללא שינוי לעומת הרבעון הקודם, אך ברמה גבוהה יחסית לממוצע שנרשם לאורך שנת 2024 כולה.
למי באמת יש סיכוי למצוא דירה בתל אביב?
רוכשי דירות בתל אביב נתקלים בשוק צפוף, עם מעט היצע ומחירים גבוהים שממשיכים לעלות. דירות במחיר של 3 עד 4 מיליון שקל הפכו לנדירות מאוד וגם דירות יד שנייה כבר לא מציעות אלטרנטיבה זולה: לפי נתוני השוק, דירת 3 חדרים בתל אביב נמכרת כיום במחיר ממוצע של כ־3.65 מיליון שקל – כמעט ללא שינוי ביחס לשנה הקודמת. דירות גדולות יותר, עם 4 או 5 חדרים, כבר מתומחרות סביב 5 מיליון שקל ואף יותר, כשההיצע בפלח הזה מוגבל במיוחד.
עבור מי שמחפש דירה בלב העיר – באזורים כמו הצפון הישן, שדרות רוטשילד או נווה צדק – התחרות על כל דירה פנויה היא גבוהה מאוד. במקביל, ניתן לראות תופעה מעניינת: על רקע המחירים הגבוהים בתל אביב, חלק מהמשקיעים פונים שוב לאזורים מרוחקים יותר כמו חיפה או יישובי הצפון, שם נרשמה בתקופה האחרונה עליית מחירים ניכרת – מה שמעיד על תזוזה מחודשת של ביקוש לפריפריה.
הסיבות לכך – מה גורם למחסור הדירות?
- מחסור בקרקעות זמינות – מרבית הבנייה החדשה בתל אביב מתבצעת כיום באמצעות פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38, מאחר שכמעט ואין קרקע פנויה לבנייה בתוך תחומי העיר. המשמעות היא שהתחדשות עירונית היא כמעט הדרך היחידה להוסיף יחידות דיור חדשות.
- עלייה מתמשכת בביקוש – הן מצד רוכשים מקומיים והן מצד משקיעים זרים. הפיכתה של תל אביב למוקד בינלאומי בתחום ההייטק והסטארט-אפים הובילה לגידול בהשקעות נדל"ן בעיר ולעלייה מתמשכת ברמות המחירים.
- שינויים רגולטוריים ומיסויים – עליית המע"מ ל־18%, הקיפאון בעדכון מס הרכישה מול האינפלציה ושינויים צפויים במיסוי רווחי הון שייכנסו לתוקף בשנת 2026.
- עליות עלות בנייה – עליית עלויות הבנייה – כ־6% בשנה – מעבה את המחירים.
האם המחירים יירדו? ומה יכול לשנות את המגמה?
מסתמן כי השוק נמצא במצב של "האטה מכוונת": מחירי קרקע ירדו עד 40% במכרזים כמו שדה דב, מה שעשוי לאפשר ליזמים להוזיל מעט את מחירי הדירות בעתיד. בנוסף, תנאי מימון קשיחים (ריביות המשכנתאות נעות סביב 5%) עשויים לגרום לביקוש ריאלי שיירגע .
אז השאלה היא: האם המחירים יירדו? התחזיות של מומחי שוק צופות עליית מחירים מתונה של 3-7% בשנים הקרובות – כלומר, לא מדובר בזינוק חד, אבל גם אין צפי לירידה דרמטית.
איפה כן אפשר למצוא דירות חדשות איכותיות בתל אביב?
לצד השוק הצפוף הביקושים הגבוהים, יש גם יזמים שמצליחים להציע פתרונות מגורים איכותיים בתל אביב – במיוחד באזורים מתחדשים. אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא פעילותה של אקרו נדל"ן, שפועלת בשנים האחרונות לקידום פרויקטים חדשים ודירות למכירה בתל אביב באזורים בעלי פוטנציאל צמיחה גבוה, כמו יפו, קריית שלום ויד אליהו. החברה מתמקדת בתכנון מוקפד, שילוב תחבורה ציבורית עתידית ותשתיות ירוקות, מתוך גישה שמחברת בין חוויית מגורים איכותית לבין נגישות, קהילתיות ותכנון בר־קיימא.
באמצעות פרויקטים כמו ,GO YAFO TEL AVIV אקרו מציעה דירות חדשות בלב תהליך ההתחדשות העירונית, המותאמות למשפחות, לזוגות צעירים ולמשקיעים שמחפשים נכס במיקום מרכזי – אך עדיין במחירים הנחשבים מתונים יותר בהשוואה לאזורים מבוקשים כמו לב העיר או הצפון הישן. בחלק מהפרויקטים יש גם דירות שטרם שווקו או שנכנסות לשיווק כעת – כך שדווקא במצב השוק הנוכחי, אלו עשויות להוות הזדמנות אמיתית.
לסיכום
שוק הדיור בתל אביב ממשיך להיות צפוף ויקר, גם כשמתוכננים פרויקטים רבים לעתיד. הדירות הזמינות מעטות, המחירים עולים ורוב המלאי עוד לא נגיש בפועל. רכישת דירה בעיר דורשת כיום שילוב של משאבים, תזמון והבנה מעמיקה של השוק.
ובכל זאת, יש גם סימנים חיוביים: ירידות במחירי קרקע, שינוי בתנאי המימון ופעילות של יזמים באזורים מתחדשים. כך למשל, פרויקטים חדשים בתל אביב שמקדמת אקרו נדל"ן בשכונות כמו יפו וקריית שלום, מציעים אפשרות אמיתית לדירה חדשה במחיר נגיש יחסית למרכז העיר.
מי שידע לזהות את ההזדמנות בזמן – יוכל למצוא מקום בעיר שעדיין יש לו מרחב לצמוח.