איך התחדשות עירונית משנה את שווי הדירה עוד לפני שהפרויקט יוצא לדרך?

האפשרות להתחדשות עירונית בבניינים ישנים משנה את האופן שבו השוק מסתכל על דירות במתחמים ותיקים – וגם את האופן שבו הוא מתמחר אותן. לעיתים, עוד הרבה לפני שהפרויקט עצמו יוצא לדרך. במקרים רבים, דירה ישנה כבר אינה מתומחרת רק לפי מצבה הנוכחי, אלא גם לפי הפוטנציאל העתידי שלה: דירה חדשה, בניין מודרני, סביבת מגורים משודרגת ולעיתים גם שינוי רחב יותר של האזור כולו.

איך בדיוק התחדשות עירונית משפיעה על שווי הדירה עוד לפני שמתחילה הבנייה בפועל? באיזה שלב השוק מתחיל "לתמחר" את הפוטנציאל העתידי של הנכס, ולמה יש מתחמים שבהם הערך מזנק מהר יותר מאחרים? כדי להבין את זה, צריך לבחון אילו גורמים משפיעים על הערכת השווי של דירות במתחמי התחדשות עירונית – החל ממיקום הפרויקט, רמת הוודאות התכנונית ועד לשלב ההתקדמות שלו בפועל.

בכמה עשוי לעלות שווי הדירה במהלך פרויקט התחדשות עירונית?

לפי הערכות ונתונים שפורסמו בענף הנדל"ן, דירות במתחמי התחדשות עירונית יכולות לרשום עליית ערך של עשרות אחוזים כבר בשלבים הראשונים של קידום הפרויקט, כאשר היקף העלייה משתנה בהתאם לרמת הוודאות ולהתקדמות בשלבי התכנון.

כך למשל על פי נתונים שפורסמו ב-ynet, לאחר חתימת רוב הדיירים יכולה להירשם עלייה ממוצעת של כ-15% בערך הדירה. בשלבים מתקדמים יותר – כמו הפקדת תוכנית או קבלת תוקף תכנוני או התקרבות להיתר – הערכות בענף מייחסות עליית ערך של עד כ-75% ביחס לערך הדירה המקורי ולעיתים אף למעלה מכך.

ככל שהפרויקט מתקרב לשלב ההיתר, השוק מתחיל להסתכל פחות על הדירה הישנה עצמה ויותר על דירת התמורה העתידית שבעל הנכס צפוי לקבל. כלומר, הערך של הדירה מתחיל להיות מושפע לא רק ממצבה כיום, אלא גם מהמאפיינים של הדירה החדשה העתידית – שטח גדול יותר, מרפסת, חניה, מעלית ולעיתים גם בניין חדש לחלוטין עם סטנדרט מגורים אחר.

במה תלויה עליית הערך של דירה במתחם התחדשות עירונית?

למרות שהשוק נוטה לייחס ערך גבוה יותר לדירות במתחמי התחדשות עירונית, לא כל פרויקט משפיע באותה צורה על שווי הנכס. כדי להבין למה זה קורה, צריך לבחון אילו גורמים משפיעים על האופן שבו השוק מתמחר את הפוטנציאל העתידי של הדירה:

מיקום המתחם והביקוש באזור

למיקום יש השפעה עצומה על האופן שבו השוק מתייחס לפוטנציאל העתידי של הפרויקט. באזורי ביקוש חזקים, במיוחד בתל אביב ובמרכז הארץ, השוק נוטה לתמחר במהירות גבוהה יותר פוטנציאל של התחדשות עירונית. הסיבה לכך פשוטה: במקומות שבהם כמעט ואין קרקע פנויה לבנייה חדשה, כל פרויקט שמייצר דירות חדשות באזור מבוקש נתפס כבעל ערך גבוה יותר.

שלב ההתקדמות של הפרויקט

יש הבדל גדול בין בניין שבו רק התחילו לדבר על פינוי-בינוי לבין מתחם שכבר נמצא בשלבי תכנון מתקדמים. ככל שהפרויקט עובר יותר שלבים תכנוניים ומקבל יותר ודאות, כך השוק נוטה להתייחס לפוטנציאל שלו בצורה רצינית יותר.

בשלבים הראשוניים קיימת עדיין אי ודאות גבוהה: לא ברור אם תהיה היתכנות כלכלית, כמה זמן יימשך התהליך או האם התוכנית תאושר. לעומת זאת, פרויקט שכבר עבר החתמות משמעותיות, התקדם בוועדות התכנון או מתקרב להיתר נתפס כבעל סיכוי גבוה יותר להתממש – והדבר משפיע גם על ערך הדירות.

מדיניות העירייה והיקף הזכויות

גם למדיניות העירונית יש תפקיד מרכזי. יש ערים ושכונות שבהן קיימת מדיניות ברורה שמעודדת התחדשות עירונית ומאפשרת היקפי בנייה משמעותיים יותר, ולעומתן אזורים שבהם המדיניות שמרנית יותר או מורכבת תכנונית.

היקף הזכויות האפשרי משפיע ישירות על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ועל התמורות שניתן להציע לבעלי הדירות.

מצב הבניין הקיים

באופן מעניין, דווקא בניינים ישנים מאוד עשויים לעיתים ליהנות מעליית ערך משמעותית יותר סביב קידום פרויקט התחדשות עירונית. הסיבה לכך היא שהפער בין מצבם הנוכחי לבין הדירה העתידית גדול יותר.

בבניינים ישנים ללא מעלית, עם תשתיות מיושנות או בעיות תחזוקה משמעותיות, התחדשות עירונית אינה רק מהלך כלכלי אלא גם שינוי דרמטי באיכות החיים. לכן, גם השוק נוטה לייחס ערך גבוה יותר לפוטנציאל השינוי.

משך הזמן הצפוי עד למימוש

לצד הפוטנציאל הכלכלי, השוק בוחן גם את שאלת הזמן. פרויקטים של התחדשות עירונית עשויים להימשך שנים ארוכות, ולעיתים אף להתעכב בשל התנגדויות, מגבלות תכנון או שינויים רגולטוריים.

ככל שהדרך למימוש הפרויקט ארוכה ומורכבת יותר, כך השוק נוטה להיות זהיר יותר בתמחור הפוטנציאל העתידי של הדירה. מנגד, כאשר מדובר בפרויקט מתקדם עם צפי ברור יחסית להיתר ולביצוע, השפעתו על שווי הנכס עשויה להיות משמעותית יותר.

ניסיון היזם

רוכשים, משקיעים ובעלי דירות בוחנים כיום לא רק את עצם קיומו של פרויקט התחדשות עירונית, אלא גם מי היזם שמקדם אותו ומה הניסיון שלו בפרויקטים דומים. בענף שבו תהליכי התכנון והביצוע עשויים להימשך שנים, לזהות היזם יש השפעה גם על רמת האמון של השוק בכך שהפרויקט אכן יתקדם ויגיע למימוש בפועל.

חברות שפועלות בהצלחה בתחום ההתחדשות העירונית וצברו ניסיון בקידום מתחמים מורכבים, כמו אקרו נדל"ן, נתפסות כבעלות יכולת ביצוע גבוהה יותר והדבר משפיע על האופן שבו השוק מעריך את השווי העתידי של הדירות במתחם.

לסיכום – שינוי הערך מתחיל הרבה לפני שהבניין נהרס

בעבר, ערך של דירה נמדד בעיקר לפי מצבה הפיזי, גודלה והמיקום שלה. כיום, במיוחד באזורי ביקוש, השוק מתייחס יותר ויותר גם לפוטנציאל העתידי של הנכס. במתחמים של התחדשות עירונית, שינוי הערך מתחיל לעיתים שנים לפני קבלת היתר הבנייה ולפני שהבניין הישן מפנה את מקומו לפרויקט החדש.

ככל שרמת הוודאות של הפרויקט עולה, כך גם האופן שבו השוק מתמחר את הדירות במתחם עשוי להשתנות. עם זאת, השפעת ההתחדשות העירונית על שווי הדירה אינה תלויה רק בעצם קיומו של פרויקט, אלא בשילוב רחב של גורמים – מיקום, תכנון, מצב הבניין, מדיניות עירונית ורמת ההתקדמות בפועל.